Вы можете подстраховаться заранее и распределить права на жилье и другое имущество брачным договором по вашему с супругом усмотрению (абз. 2 п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ). Возможно также заключить и соглашение о разделе имущества. Но далеко не все готовы платить за услуги нотариуса, да и к брачному контракту отношение часто скептическое, мол «зачем сразу о плохом», «ну что нам делить».

Так что, если договора / соглашения у вас не было, и дело уже в суде, квартиру делить не придется, только если доказать, что это ваша личная собственность. Дело в том, что под раздел попадает общее имущество супругов. К нему относится практически все, нажитое в браке, включая квартиру, независимо от того, на кого оформлено. А вот имущество каждого из супругов сюда не входит (ст. 34, ст. 38 , ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Рассмотрим, на что можно ссылаться в суде, чтобы квартиру не признали общим имуществом, и как к этому относятся суды.

1. Квартиру приобрели до заключения брака.

То, что принадлежало вам до регистрации брака – ваша личная собственность, из раздела она исключается (п. 1 ст. 36 СК РФ). Но на практике это не всегда очевидно, что значит - приобретено до брака. Если вы, например, когда-то вложились в стройку, а ключи получили и оформили собственность уже после свадьбы, считается ли квартира только вашей?

Суды говорят, что да. Главное, чтобы договор о приобретении квартиры (например, соглашение об уступке по ДДУ, или договор купли-продажи) был заключен и оплачен до брака, либо за счет личных средств супруга. Тогда квартира не признается общим имуществом супругов, даже если право собственности зарегистрировано после заключения брака (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2021 по делу N 88-4909/2021, 2-1030/2019, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 N 117-КГ20-2-К4).

А вот, например, если до брака был заключен лишь предварительный договор купли-продажи, а основной договор и выплаты по нему совершены уже в браке за счет общих доходов, квартиру признают общим имуществом (Апелляционное определение нижегородский областной суд от 3 марта 2020 г. n 33-2381/2020).

Нюанс - для квартир, купленных до 01.03.2013 г., имеет значение дата регистрации договора (она должна быть раньше, чем дата заключения брака). Это связано с тем, что ранее договоры купли-продажи жилья считались заключенными только с момента госрегистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

2. Квартира куплена в браке, но на личные средства.

Покупка квартиры в браке не значит, что она автоматом включается в состав общего имущества. Если вы докажете, что оплатили ее полностью или частично личными средствами, квартира в этой части не будет считаться совместной собственностью и под раздел не попадет (п. 1 ст. 36 СК РФ, п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15, п. 10 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)", (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Учтите, что личные средства – это не зарплата или иные доходы в период брака, а то, что вы получили до брака, или в браке, но безвозмедно (в дар, по наследству и т.п.). Например:

- вы вложили в покупку семейного жилья деньги от продажи добрачной квартиры. И это явно прослеживается по датам перечисления денег, по суммам (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2020 по делу N 33-617/2020);

- деньги на покупку квартиры вам дали родственники - есть договор дарения (Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2019 г. по делу N 33-45883). Если же деньги вам давали «на словах», без документов, то подтвердить цель и источник их получения в суде будет практически невозможно (Апелляционное определение Воронежского городского суда от 14 ноября 2019 г. по делу N 33-7299). При получении денег наличными можно попробовать ссылаться на расписку, но она не всегда принимается в расчет. Например, суд может сказать, что она просто подтверждает долг (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2017 г. по делу N 33-7302).

3. Квартира куплена в период, когда отношения фактически прекратились.

Такое бывает – супруги давно не живут вместе, официально не развелись, но могут, например, решить улучшить свои жилищные условия. Если это ваш случай, учтите важный момент, покупая квартиру в этот период. Чтобы не делить ее потом при разводе, придется доказать, что вы с супругом не просто жили раздельно, но и прекратили семейные отношения, не вели общее хозяйство (п. 4 ст. 38 СК РФ).

В качестве доказательств суды могут учитывать, в том числе, и данные о роуминге телефонных переговоров, если супруг переехал в другой город, и отсутствие каких-либо совместных фотографий, где видно, что супруги проводят время вместе, ездят отдыхать, отсутствие ежедневных общих расходов (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2021 по делу N 88-8036/2021).

Также важно, чтобы вы купили квартиру не за счет общих с супругом средств, например, продав что-то из общего имущества. Иначе это будет учтено при разделе. Половина денег, вырученных от продажи совместной собственности, принадлежит второму супругу (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.05.2017 N 24-КГ17-6).

4. Квартира в браке не куплена, а получена безвозмездно (по наследству, по договору дарения, приватизирована, например). Тогда она также не попадет под раздел (п. 1 ст. 36 СК РФ, п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15). Личной собственностью могут признать и квартиру, которую супругу бесплатно передал в собственность работодатель (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.09.2020 по делу N 88-17901/2020).

Может ли второй супруг претендовать на долю в вашей личной квартире? Да, если он докажет, что серьезно вложился в нее своим имуществом, трудом, что привело к значительному увеличению ее стоимости (ст. 37 СК РФ). Но на практике это очень сложно доказать.